Dès lors qu’un immeuble est divisé en minimum deux lots répondant aux critères de la copropriété, le syndicat des copropriétaires naît.

Le syndicat des copropriétaires correspondant à l’ensemble de tous les copropriétaires sans exception.

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est doté de la personnalité juridique lui permettant ainsi d’agir en justice conclure des contrats, vendre des parties communes mais également d’être poursuivi en justice etc…

Le rôle du syndicat des copropriétaires est d’assurer la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.

Mandataire du syndicat des copropriétaires, son rôle est défini par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

A ce titre, il exécute les dispositions du règlement de copropriété et veille au respect de ce dernier par tous les copropriétaires et par les tiers à la copropriété.

Il convoque les copropriétaires en assemblée générale au moins une fois par an et exécute les décisions prises.

Il doit gérer l’immeuble, pourvoir à sa conservation et à son entretien.

En cas d’urgence et s’agissant de travaux indispensables à la sauvegarde de l’immeuble, il peut-il fait procéder de sa propre initiative les travaux nécessaires.

Il est à noter que ces travaux doivent être par la suite ratifies rapidement par les copropriétaires convoqués en assemblée générale et ce conformément à l’article 37 du décret du 17 mars 1967.

En effet, selon l’article 37 du décret n°67- 223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

Par dérogation aux dispositions de l’article 35 […], il peut, dans ce cas, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale, mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux ».

En qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, il représente le syndicat des copropriétaires en justice et pour tous les actes civils.

Soumettre à l’assemblée générale a la majorité absolue, la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires a une entreprise spécialisée aux frais du syndicat (la décision ne doit pas donner lieu à une rémunération complémentaire au profit du syndic).

Il tient et met à jour le carnet d’entretien de l’immeuble dont le contenu est défini par décret.

A compter du 1 janvier 2015, il met à disposition des copropriétaires un portail extranet sécurisé permettant à ces derniers d’accéder aux documents dématérialisés concernant la gestion de la copropriété sauf décision contraire de l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue.

L’obligation de mise à disposition du portail extranet concerne uniquement les syndics professionnels.

Il doit soumettre au vote de l’assemblée générale, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires.

Il procède aux démarches nécessaire à l’immatriculation du syndicat des copropriétaires sous peine d’astreinte.

Information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale.

-d’établissement du budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical,

-ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat.

Les copropriétés de moins de 15 lots peuvent toutefois déroger à cette obligation par vote de l’assemblée générale.

Etc. …

Rappelons que le rôle du conseil syndical est régi par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Le conseil syndical (C.S) joue un rôle d’interface entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, il a pour principale mission de contrôler et d’assister le syndic et est composé de membres élus par l’assemblée générale parmi les copropriétaires, les associes, les accédant ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers.

Ce dernier donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat des copropriétaires, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.

Une fois constitué, le conseil syndical élit son président parmi ses membres.

Ce dernier devient l’interlocuteur direct du syndic.

Le conseil syndical procède tous les trois ans, à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic.

Il peut être dispensé de cette obligation par vote de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25.

Cette question est obligatoirement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernée.

Il est également à noter que tout copropriétaire peut, demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet.

Le conseil syndical n’étant pas doté de la personnalité morale, il ne peut donc être recherché en responsabilité.

Toutefois, il est important de noter que chacun de ses membres peut voir sa responsabilité personnelle engagée dans l’exécution de sa mission.

C’est pourquoi il est conseillé que chacun de ses membres soit assuré en responsabilité civile.

Le président du conseil syndical est élu parmi ses membres.

Véritable chef d’orchestre, ce dernier veille au bon fonctionnement du conseil syndical et dispose des même droits et devoirs que les autres conseillers.

Le président dispose également de prérogative qui lui sont propre de par la loi.

Il peut, en cas de carence ou de refus du syndic, après mise en demeure restée infructueuse ,le président du conseil syndical pourra convoquer valablement l’assemblée générale .

Lorsqu’une communication écrite doit être faite au conseil syndical, elle est valablement faite à l’intention de son président, lorsque ce dernier a été désigné, ou, à défaut, à chacun de ses membres.

Lorsque la communication est demandée par le conseil syndical, elle est faite à chacun de ses membres.

Il est à noter que l’élection du syndic se fait à l’article 25 soit à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Toutefois, lorsque l’Assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article 25 mais que le projet de résolution a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider de procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 (majorité des présents et représentés à moins que l’assemblée ne décide que la question sera inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée ultérieure.

Il est également très important de veiller à ce que l’article 19 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 soit bien appliqué, à savoir :

« Lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l’article 25 de la même loi ».

En résumé déroulement du vote lors de l’AG:

•  Vote sur chacune des candidatures à la majorité de l’article 25
•  Si aucune des candidatures n’a obtenu la majorité absolue, procéder à une seconde lecture à la majorité simple de l’article 24.

Avant la loi « MACRON », lorsqu’une copropriété était dépourvue de syndic, en dehors des cas où les copropriétaires avaient été convoqués à une assemblée générale en vue de désigner un syndic, toute personne pouvait saisir le président du tribunal de grande instance afin de désigner un administrateur provisoire chargé notamment, dans les délais fixés par l’ordonnance, de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic (art. 47 du décret du 17 mars 1967).

Dans cette situation, la désignation du syndic nécessitait donc la mise en place d’une procédure judiciaire.

Afin d’éviter une situation de blocage et les les inconvénients liés à la mise en place d’une procédure judicaire  (procédure longue et  coûteuse, ), la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 (parue au Journal officiel du 7 août) pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, dite loi « MACRON », modifie les dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 en permettant à tout copropriétaire de convoquer une assemblée générale en vue d’y désigner un syndic.

L’article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifié :
« Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic. »

Toutefois , pour éviter toute contestation  le copropriétaire qui se décidera à convoquer l’assemblée devra d’une part, récupérer l’ensemble des noms et adresses de tous les copropriétaires mais également respecter les conditions attachées aux règles des convocations (ordre du jour, délai, lettre recommandée avec AR ou de l’émargement…).

Dans une copropriété, l’assemblée générale est un moment important car elle permet la prise de décisions importantes.

L’assemblée générale doit être réunie au moins 1 fois par an. Toutefois, elle peut l’être autant de fois que cela est nécessaire, c’est l’assemblée générale spéciale.

Préalablement à sa tenue, un ordre du jour doit être fixé.

Ce dernier récapitule l’ensemble des questions qui devront être votées au cours de cette assemblée.

Le conseil syndical ou tout copropriétaire peut demander au syndic de faire figurer une ou plusieurs questions à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

La demande doit alors être formulée au syndic par courrier recommandé avec avis de réception.

La convocation doit être adressée à chaque copropriétaire par courrier recommandé avec avis de réception (ou remise contre signature), au moins 21 jours avant la tenue de l’assemblée.

Il est à noter qu’un sujet non inscrit à l’ordre du jour peut être discuté en assemblée générale sans toutefois pouvoir faire l’objet d’un vote.

Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires sont invités à se prononcer en votant à différentes majorités et ce selon le type de décision à prendre.

Il existe différentes majorités de vote :

• Majorité simple
• Majorité absolue
• Double majorité
• Unanimité

LA MAJORITE SIMPLE

La majorité simple selon l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 signifie la majorité des voix exprimés des copropriétaires présents ou représentés, on ne tient donc pas compte des abstentions.

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dresse la liste des résolutions votés à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés à savoir :

• Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de sécurité physique des occupants
• Les modalités de réalisations et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou règlementaires
• Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées etc…

LA MAJORITE ABSOLUE

La majorité absolue selon L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 signifie la majorité des voix exprimés de tous les copropriétaires composant le syndicat.

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dresse la liste des résolutions votés à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés à savoir :

• Travaux d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation
• Autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer des travaux à leurs frais affectant les parties communes
• Election des membres du conseil syndical
• Election du syndic
• etc…

Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article 25 mais que le projet de résolution a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider de procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 (majorité des présents et représentés) à moins que l’assemblée ne décide que la question sera inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée ultérieure.

Lorsque le projet de résolution n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, une nouvelle assemblée générale, si convoquée dans un délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24.

LA DOUBLE MAJORITE

La double majorité selon l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 signifie la majorité de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents en nombre détenant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires.

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dresse la liste des résolutions votés à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés à savoir :

• Modification ou éventuellement l’établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, usage et administration des parties communes
• Actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux vises à l’article 25 d
• Travaux de surélévation ou de construction de bâtiments en vue de créer de nouveaux locaux à usage privatifs etc.

L’UNANIMITE 

Certaines décisions importantes doivent être votées à l’unanimité, cela concerne les décisions visant à imposer à un copropriétaire la modification de la destination de ses parties privatives ou modalité de jouissance, l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble etc…

Une bonne gestion implique que les copropriétaires soient respectueux de l’intérêt commun ceci afin de permettre au syndic de pourvoir à la conservation de l’immeuble et à son entretien.

Le défaut de paiement des charges et ou le non-respect du RCP génère l’impossibilité de faire face à un certain nombre d’évènements, le syndic se retrouve alors face à une situation de blocage empêchant le bon fonctionnement de la copropriété.

Cette situation peut bloquer le syndicat des copropriétaires qui pourrait se retrouver confronté à l’administration judiciaire.

Face à ce constat, le législateur a prévu à l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, la possibilité de séparer les bâtiments d’une même copropriété afin de créer plusieurs propriétés autonomes les unes des autres.

La scission de copropriété va donc permettre de remédier aux difficultés de gestion et peut apparaître comme étant l’ultime solution dans bien des cas.

La scission de copropriété est définie comme un partage de propriété : un copropriétaire détache de la copropriété initiale son lot, afin de le transformer en une propriété pleine et entière classique.

Ainsi, la scission a pour objectif de sortir un lot ou plusieurs lots de la collectivité de la copropriété, pour ne former qu’une seule propriété immobilière, séparée de la copropriété initiale, et pleinement indépendante de cette dernière.

L’article 28 prévoit deux possibilités :

Scission demandée par un seul copropriétaire

Ce dernier devient le propriétaire unique de la nouvelle propriété qui n’est plus soumise au régime de la copropriété mais qui relève du seul droit de propriété organisé par le Code civil.

Scission demandée par un groupe de propriétaires

Le nouvel ensemble immobilier retrayé compose une nouvelle copropriété plus petite devant adopter son propre règlement de copropriété.

Deux copropriétés voisines autonomes et distinctes cohabiteront, chacune avec son propre règlement de copropriété, son propre syndic, ses AG, ….

Dans les deux cas, l’assemblée générale du syndicat initial doit statuer à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.

Ces conditions doivent ainsi prévoir le coût des transformations impliquées par la scission (modification du règlement de copropriété, publication à la conservation des hypothèques, création de servitude entre les deux fonds, estimation de la valeur des parties communes en vue de leur partage, …).

Il est également à noter que l’article 85 de la loi SRU , dans le but de faciliter les opérations de scission, a modifié l’article 479 A du Code général des impôts : les scissions en copropriété sont exonérées du droit d’enregistrement ou de la taxe de publicité foncière.

Scission judiciaire prévue à l’article 29-4 réservée au cas particulier des copropriétés en difficulté.

Cette scission intervient sur autorisation du président du TGI, statuant comme en matière de référé, en ouverture du rapport de l’administrateur judiciaire de la copropriété et avis des copropriétaires, et dans le seul but de rétablir un fonctionnement normal de la copropriété.

LES CONDITIONS NECESSAIRES

L’article 28 précise que trois conditions cumulatives sont nécessaires.

1/Le demandeur à la scission doit être un copropriétaire :

Le demandeur d’une scission d’un lot de copropriété doit être propriétaire d’un lot. En effet, l’article 28 de la loi indique que la scission est ouverte à un ou plusieurs propriétaires « de lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments ».

2) La copropriété doit être composée de plusieurs bâtiments indépendants :

L’article 28 de la loi indique que la scission est ouverte à un ou plusieurs propriétaires « de lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments ».

3)La propriété du sol doit être divisible : L’article 28 de la loi indique que la scission est ouverte à un ou plusieurs propriétaires « lorsque (…) la division du sol est possible ».

LA PROCEDURE DE SCISSION DE LA COPROPRIETE :

Deux situations distinctes :

• La scission est demandée par le propriétaire unique d’un bâtiment
• La scission est demandée par un groupe de copropriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments

1)Demande présentée par le propriétaire unique des lots : Le copropriétaire unique peut demander la scission du bâtiment.

Il devra demander la convocation d’une AG du syndicat des copropriétaires qui statuera sur sa demande à la majorité de l’article 25 (sans qu’il ne soit possible de recourir à l’article 25-1).

À l’issue de la scission, il deviendra le seul et unique propriétaire de l’entité foncière nouvellement créée qui ne relèvera que du seul droit de propriété organisé par le Code civil.

A cette convocation, doivent être joints l’ensemble des documents exigés par l’article 11 du décret du 17 mars 1967, art. 11 : « Le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes, ».

2) La demande présentée par plusieurs propriétaires dont les lots constituent un bâtiment : la scission est soumise à un double vote : d’une part l’acceptation par les copropriétaires des bâtiments concernés, et d’autre part un vote du syndicat des copropriétaires.

Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés.

Dans la pratique, il n’est pas nécessaire que les deux AG se tiennent séparément, une seule et même AG pouvant voter la totalité des autorisations : les 1ères résolutions concerneront l’acceptation par les copropriétaires des bâtiments concernés et ne seront votés que par eux, et les résolutions suivantes concerneront le vote de l’ensemble du syndicat.

L’arrêt de la Cour d’appel de Paris est sur ce point parfaitement motivé, de sorte que si les conditions de la scission peuvent être débattues, elles ne peuvent être modifiées en cours d’AG sans risquer d’ouvrir à une contestation fondée sur l’absence de correspondance entre les projets de résolutions de l’ordre du jour et les résolutions effectivement votées.

Bien que le texte de l’article 28 ne le précise pas, il semble au moins opportun que la demande soit suffisamment justifiée pour permettre à l’assemblée générale du syndicat de prendre position.

La convocation à l’AG : comme indiqué ci-dessus, la demande de scission doit présenter dans tous les cas à l’AG de la copropriété, et à l’AG spéciale du bâtiment sécessionniste dans le cas prévu à l’article 28.I.b. Dès lors, une convocation doit être adressée aux copropriétaires selon les formes et délais d’usage, mais également accompagnée des pièces nécessaires à un tel vote. –

– Les documents à joindre à la convocation : A cette convocation, doivent être joints l’ensemble des documents exigés par l’article 11 du décret du 17 mars 1967 :

« Le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes, ».

1°/Convocation de l’AG Spéciale des copropriétaires ou des bâtiments à retrancher. (Sauf pour la demande de scission présentée par un copropriétaire unique des bâtiments retrayés).

L’ordre du jour prévoit :

• Vote sur le retrait de la copropriété
• Approbation des modalités de la scission, et l’adoption desdites résolutions à la majorité des voix de tous les copropriétaires (Art 25)

2°/Convocation de l’AG de tous les copropriétaires du syndicat dont le sécessionniste se retire.

L’ordre du jour prévoit :

• Approbation du projet de scission présenté en AG Spéciale à la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires (Art 25)
• Approbation des conditions matérielles, juridiques et financières de la scission

3°/Convocation de l’AG de chaque nouveau syndicat :

L’ordre du jour prévoit :

• Approbation du règlement de copropriété devant s’appliquer à la nouvelle copropriété (majorité de l’article 24).
• Approbation de l’état de répartition des charges afférentes à chaque copropriété (majorité de l’article 24).

L’organisation d’une scission étant un acte important, il est conseillé de se faire assiste d’un avocat afin d’éviter toute contestation.